政策风暴中显稳定　甲级写字楼市场回暖尖子木属

住宅成交量每况愈下，跌幅达到了一半以上。市场的现状让不少投资者对于房产的投资价值产生了质疑，与此同时业内也传出了商业地产或将抬头的预测之声。北京大学著名经济学家夏业良近日在研讨会上表示，尽管目前房地产市场受政策打压严重，但是依然是目前国内最为保险的投资领域。与此同时，银河SOHO开盘热销46亿的消息更让不少业内人士坚信，目前正是投资商业地产的最佳时间。

写字楼空置率下降

<贡山槭br />楼市新政力度空前，一系列急刹车举措目标直指住宅市场中的投机资本，第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成近日表示。新政出台后北京住宅市场反应明显，据北京中原市场研究部统计数据显示，6月上旬，北京商品房（除经限房）仅成交936套，自2009年来首次单旬成交不足千套。同比2009年同期下跌77.5%，环比5月同期下跌50.9%。

但是与住宅市场的骤然降温形成鲜明对比的是，2010年一季度，北京甲级写字楼市场回暖，全市空置率下降2.3个百分点，租金上涨3.4%，2010年4月成交面积同比上升68%，成交均价上升到每平方米20184元。以亦庄区域内的纯商业写字楼项目BDA国际广场为例，新政出台后的一周内，购房者的购买意向和来访数量大幅上涨30%左右。新政出台后，我们的项目受到的关注率明显增加了。BDA国际广场总经理吕茵表示。

成交大单频现

上海张力房地产经纪有限公司总经理张靖宗指出，随着通胀日益加剧盐蓬属，住宅市场投资的受限，投资者的资金出路仍是老大难问题，就目前的投资渠道而言，商业地产无疑回报更稳定，抗跌性更好。

6月26日，SOHO中国旗下的银河SOHO开盘销售，三天时间，写字楼签约面积就达4.62万平方米，销售金额约28.2亿元左右，均价6.1万元/元。同时商业部分销售2.38万平方米，销售金额约18.3亿元，均价7.69万元/平方米。在住宅一片惨淡的市场中，这样的业绩极大地鼓舞了商业地产投资者。

记者了解到，近期市场频传写字楼成交大单。如盛水蕉京银行2.5亿元人民币购买了CBD区域东方梅地亚中心D座1.2万平方米办公物业；百盛集团11亿购买了位于北三环六万余平方米的北京双全大厦；某合资公司于朝外斥资12.21亿购买了朝阳门SOHO凯恒中心一期2号楼；中信证券购买东二环瑞城中心5.3万平方米；联发科技购买中关村融科咨询中心D座3.3万平方米办公物业等。

政策风暴中显稳定

与市场投资需求同步的是，开发企业近日也将目光纷纷转向商业地产领域。

作为亦庄区域内的纯写字楼项目，BDA国际广场一直密切关注着行业内的商业地产发展趋势。该项目总经理吕茵介绍，今年以来国内的许多地产龙头企业纷纷加码商业地产。

从目前的形势来看，商业地产在政策风暴中更显稳定。早前买住宅按揭只需两至三成首付，利率则低至基准利率的七折；而商业地产首付一直保持在五成，利率为1.1倍，住宅与商业两者相比之下，投资者更倾向于住宅。而现在，楼市调控连连出台，二套住房贷款与商业地产一样调至五成，三套住房贷款在多数银行已暂停发放，商业地产无论置业多寡都从未暂停过贷款发放，其利率也未曾提高。商业地产在政策上的稳定性，促使部分专注于住宅领域的投资者转向投资商业地产。

关注商住倒挂严重区域

去年，北京出现了商业和住宅形成倒挂的现象。就像同一栋楼来说，楼上的住宅和楼下的商铺倒挂达到两到三千。

5年前,亦庄的住宅价格与写字楼价格相差无几。2010年，亦庄地块住宅产品普遍涨到2万元/平方米以上了，而写字楼价格仅仅在8000元/平方米以上。他认为, 随着北京市多中心发展战略，势必会造成商务中心的外移，特别是城南计划提出后，该区域的道路交通建设将日趋成熟。

记者了解到，BDA国际广场总占地面积4万平方米,总建筑面积12万平方米，其中写字楼建筑面积8万平方米。目前推出的100～200平方米的小户型办公产品价格在9000元/平方米左右。

世邦魏理仕高级董事黄蔚也预测，受全球经济回暖预期影响，北京写字楼市场本轮调整或呈V形，而不是U形。按一般分析，商业地产视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的住商倒挂现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。商用物业、工业地产等是宏观经济的晴雨表。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。对比价格已经进入天文数字的豪宅市场，写字楼投资的余地还有很大。